Публикации
ВС признал незаконной продажу с банкротных торгов теплового пункта в нежилом здании.
Комментарий партнера ProLegals Елены Кравцовой
для издания "PROбанкротство"
Несмотря на наличие в ЕГРН записи об ООО «Интелнет Связь» как о собственнике помещения, оно принадлежит собственникам в здании на праве общей долевой собственности и не может войти в конкурсную массу.
В рамках банкротства ООО «Интелнет Связь» конкурсный управляющий продал на торгах расположенное в нежилом здании подвальное помещение, в котором расположен индивидуальный тепловой пункт. По заявлению ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действующего от имени собственников расположенных в здании помещений, суд первой инстанции признал торги недействительными и исключил это имущество из конкурсной массы должника. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции и отказался удовлетворять требование заявителя. После чего ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» пожаловалось в Верховный суд, который отменил постановления апелляционного и окружного судов, и оставил в силе определение суда первой инстанции. При этом вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведения торгов по продаже спорного помещения, и о применении последствий недействительности данного договора направлен в суд первой инстанции для рассмотрения по существу (дело А40-168748/2020).
Фабула
ООО «Интелнет Связь», которое являлось застройщиком нежилого здания в Москве, было признано банкротом. Конкурсный управляющий выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение площадью 15,9 кв. м на торги, по результатам проведения которых на этапе публичного предложения победителем был признан Кирилл Магарит.
В июне 2022 года КУ должника и победитель торгов подписали договор купли-продажи (цена приобретения составила 351 тыс. рублей).
Однако ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действуя от имени собственников расположенных в здании помещений, заявило об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и о недействительности торгов по его реализации. При этом ТСН сослалось на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.
Так, ранее ООО «Интелнет Связь» и ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» подписали договор безвозмездной передачи указанного объекта и акт приема-передачи к нему. Однако в регистрации права собственности на помещение в связи с состоявшейся сделкой Управление Росреестра по Москве отказало, поскольку предмет договора представляет собой индивидуально-тепловой пункт и входит в состав нежилого здания, а значит подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.
Суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже спорного нежилого подвального помещения и исключил указанное имущество из конкурсной массы должника. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции и отказался удовлетворять требование заявителя.
После чего ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции, признавая недействительными торги в части продажи спорного подвального помещения и исключая его из конкурсной массы, руководствовался положениями статьи 135 Гражданского кодекса и исходил из того, что индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем не мог быть реализован на торгах в составе имущества должника.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции в обжалуемой части и отказывая в удовлетворении предъявленных требований, руководствовался положениями:
статьи 218 Гражданского кодекса,
статьи 44 Жилищного кодекса,
пунктами 3, 4, 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила № 491).
Апелляционный суд исходил из того, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения.
Суд округа, оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, отметил, что исключение имущества из конкурсной массы должника не лишит последнего права собственности на спорное имущество.
Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций в качестве основания для отказа в требованиях указали на то, что ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» является лицом, не обладающим вещными и/или обязательственными правами в отношении спорного объекта.
Что думает заявитель
Заявитель сослался на положения:
Статьи 135, пункта 2 статьи 290, статьи 449 Гражданского кодекса,
подпункта «ж» пункта 2 Правил № 491,
разъяснения пунктов 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Суд апелляционной инстанции не учел то обстоятельство, что право общей долевой собственности на общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, в связи с чем индивидуальный тепловой пункт не мог быть реализован в составе имущества общества «Интелнет Связь».
ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» также не согласно с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что оно является лицом, не имеющим вещных и/или обязательственных прав в отношении спорного объекта. Так, заявитель отмечает, что соответствующие полномочия и обязанности на принятие мер, направленных на защиту имущественных интересов собственников помещений, закреплены в пунктах 2.1, 4.1 Устава Товарищества, а также вытекают из положений статей 135, 138 Жилищного кодекса, подлежащих применению по аналогии.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление № 64), пункт 41 постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса»).
Пунктом 3 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда № 4 (2021), утвержденного Президиумом ВС 16.02.2022.
Спорное подвальное помещение площадью 15,9 кв. м представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.
Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи об обществе «Интелнет Связь» как о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.
Согласно статье 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случаях прямо указанных в пункте 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.
Как указано выше, на спорных торгах было реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее должнику, в силу чего как продавец (должник), так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289 и 290 Гражданского кодекса, статьи 131 закона о банкротстве.
С учетом этого вывод суда первой инстанции о признании торгов в данной части недействительными на основании пункта 1 статьи 449 ГК является правомерным.
Вопреки утверждению судов апелляционной и кассационной инстанций ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» является лицом, уполномоченным принимать меры, направленные на защиту имущественных интересов собственников помещений в здании, что прямо следует из Устава товарищества и положений статей 135, 138 Жилищного кодекса.
Таким образом, у судов апелляционной и кассационной инстанций не было законных оснований для отмены определения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении требований в обжалуемой части.
В связи с тем, что суд апелляционной инстанции и суд округа допустили существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, обжалуемые постановления подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК с оставлением в силе определения суда первой инстанции об удовлетворении требований товарищества о признании недействительными торгов в части продажи спорного подвального помещения и исключении его из конкурсной массы должника.
Вместе с тем следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК.
Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума ВАС от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – постановление № 63), заявление заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 закона о банкротстве. Так как торги являются способом заключения договора, предъявление требования о признании их недействительными означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.
Если сделка, признанная в порядке главы III.1 закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий ее недействительности независимо от того, было на это указано в заявлении об оспаривании сделки или нет (абзац первый пункта 29 постановления № 63).
Из приведенных разъяснений следует, что при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора.
Вместе с тем названные требования в заявление об оспаривании торгов товарищество не включило. Суды соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон не выносили, относящиеся к ним доказательства не исследовали, данные требования по существу не рассматривали.
Итог
ВС отменил постановления апелляционного и окружного судов, и оставил в силе определение суда первой инстанции. При этом вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведения торгов по продаже спорного помещения, и о применении последствий недействительности данного договора направлен в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
Почему это важно
Партнер ProLegals Елена Кравцова отметила, что это очень важное определение ВС.
Действительно, при банкротстве застройщиков имеет место проблема, связанная с квалификацией подобного имущества на предмет того, можно ли его считать конкурсной массой. ТСЖ и управляющие компании, как правило, не регистрируют право собственности на такое имущество в ЕГРН, в связи с чем формально арбитражный управляющий не имеет возможности понудить их принять имущество на баланс, обязан относиться к нему как к конкурсной массе. На этом построено множество конфликтов с кредиторами, которые имеют свой интерес и требуют реализации данного имущества. Вынесенный судебный акт будет использован арбитражными управляющими в спорах с кредиторами по поводу реализации таких объектов. Для судебной практики он также имеет значение, поскольку содержит констатацию того, что наличие записи о праве собственности должника в ЕГРН само по себе не свидетельствует о праве собственности должника на объект.
адвокат, партнер Коллегия адвокатов ProLegals
