top of page

Публикации

ВС рассмотрит спор о фактически безвозмездной передаче фонду дольщиков недостроенного дома.

Комментарий партнера ProLegals Елены Кравцовой

для интернет портала "PROбанкротство"

Фактически недострой передан фонду безвозмездно без соответствующей компенсации физическим лицам.

ООО «Эстейт Инвестментс» не смог достроить два дома в Подмосковье и обанкротился. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявление Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства и передали ему участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (домом № 4). Однако на участке также расположен недостроенный дом № 3, решение о судьбе которого не принималось. Группа кредиторов ООО «Эстейт Инвестментс», претендующих на помещения в доме № 3, подала жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 19 января (дело А41-604/16).

 

Фабула

Администрация городского округа Дубна (Московская область) заключила с ООО «Эстейт Инвестментс» (арендатор) договор аренды, предоставив во временное владение и пользование участок площадью 4,6 тыс. кв. м с видом разрешенного использования – малоэтажное жилищное строительство. В 2011 году ООО «Эстейт Инвестментс» было выдано разрешение на строительство двух домов (№ 3 и № 4) на участке.

Впоследствии ООО «Эстейт Инвестментс» было признано банкротом, а один из домов (№ 4) был включен в реестр проблемных объектов.

На заседании наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области в марте 2021 года было принято решение о финансировании мероприятий в отношении объекта незавершенного строительства застройщика (должника), а именно дома № 4. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации подтвердило возможность передачи фонду имущества и обязательств ООО «Эстейт Инвестментс».

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области подал в суд заявление о намерении стать приобретателем участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, удовлетворил заявление фонда о намерении, передав фонду участок, на котором расположен объект незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом № 4).

При этом по дому № 3, расположенному на этом же участке, решение о передаче не принималось. На момент передачи прав фонду строительство дома № 3 не завершено, дом в эксплуатацию не введен, права требования граждан-участников долевого строительства на помещения в доме № 3 отсутствуют.

Несколько участников долевого строительства пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 19 января 2023 года.

Что решили нижестоящие суды

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из соблюдения фондом условий, установленных статьей 201.15-1 закона о банкротстве.

При этом суды указали, что ПК «Мидас» (правопредшественник физических лиц), приобретая имущественные права на основании договора купли-продажи от 15.07.2020 года, заключенного по итогам проведенных залоговым кредитором торгов имел возможность оценить перспективы строительства дома № 3 и учесть риски своей коммерческой деятельности. Как до принятия решения о передаче прав фонду, так и после этого, ПК «Мидас» не предпринимал попыток межевания и определения границ участка, на котором расположены дома № 3 и 4, чтобы выделить участок под каждым из них. Конкурсный управляющий таких действий также не совершил.

Таким образом, участок передан фонду со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе и объектами незавершенного строительства.

Что думают заявители

Кредиторы обратили внимание на то, что их требования включены в реестр жилых помещений дома №3 в результате процессуального правопреемства с ПК «Мидас», который приобретал права требования на торгах по агентским договорам в интересах физических лиц и выражал готовность достроить дом № 3 своими силами.

Однако суды приняли решение в отношении спорного участка без определения его границ и судьбы дома № 3. Фактически осуществлена безвозмездная передача данного объекта в пользу фонда без соответствующей компенсации физическим лицам. 

Что решил Верховный суд

Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Судебную коллегию по экономическим спорам, которая рассмотрит этот спор 19 января 2023 года.

Почему это важно

Партнер ProLegals Елена Кравцова отметила, что в соответствии с положениями закона о банкротстве по каждому из объектов строительства формируется свой реестр участников строительства, которые вправе выбирать способ урегулирования отношений с застройщиком. 

Если Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства принял решение о принятии на себя прав и обязанностей застройщика, он принимает на себя обязательства перед участниками строительства объекта. Принятию решения предшествует расчет стоимости имущества и обязательств перед дольщиками. В данном случае в расчет, вероятнее всего, попал иной объект строительства, но не попали его дольщики. Конечно, это меняет всю картину по расчетам и по первому объекту строительства. Полагаю, что в данном деле ВС РФ займет позицию о необходимости корректировки расчетов и необходимости уточнения требований Фонда в части принимаемого имущества.

Елена Кравцова

адвокат, партнер Юридическая фирма «ProLegals»

2022_09_02-6212_0cc0f6e3dd9c47f41996b1fe4c186cb9.jpg

Дата публикации – 05.01.2023

bottom of page